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　　博鱼体育,博鱼体育官方网站,博鱼体育最新网址,博鱼官网,博鱼app是由业主大会预交一笔物业服务费，物业公司按照约定的比例或数额提取一部分作为酬金，剩余部分用于支付物业服务合同中物业员工的工资以及约定的各种服务，如保安、保洁等。其优点显而易见：首先是费用透明，业主可以清楚地知道物业费用的具体去向；其次由于物业服务企业的收入是固定的，有助于减少业主与物业管理企业之间的矛盾；第三是可以实施专业化管理，物业公司可以根据服务质量要求，测算固定的酬金收取标准及金额，服务质量由业主确定，可以随时调整。缺点也有两个：一是要对物业管理企业进行账目监督和审计，就要求业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平；二是物业服务企业可能会提高酬金支付的基数即物业服务成本支出，由此可能带来物业费的攀升。

　　“心晴雅苑小区前期物业公司从2003年服务到2012年，和绝大多数小区一样实行的也是包干制，这9年时间小区迅速衰败，业主不知道物业费花在哪里，更不知道小区还有共有收益这回事。”周洪斌说，“成立业委会后，全体业主选聘的第一家物业公司服务了5年（2012年-2017年），也是包干制。基本是维持现状，做不到改变旧貌。虽然业主逐步拿回了小区共有收益，但依然不清楚小区物业费收多少钱、支多少钱，只是知道物业公司对项目日常经费卡得很紧，小区亟待改进的很多地方得不到有效改观。”

　　此外，对服务内容的明细化、标准化，还包括了工程维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护、公区能耗、办公费用、资产折旧、公共保险、社区文化、管理酬金等各个方面。“所有的收费项目都在这里，然后我们把它逐步归为一级账套、二级账套、三级账套。一级账套基本上没有太大增改，但二级账套尤其是三级账套，我们不断地在增改、调整。我们要通过多年的大数据对未来有个判断，小区的投入哪方面要增长、哪方面要降低。比如说通过水费支出的对比，我们发现了小区漏水。”

　　第二，做好年度预算、决算和公示。“我们每年都会公示酬金制模式下小区的收支明细。年度预算是由业主大会审批，但每个月的业委会例会都要做下一个月的月度预算审核，并将上个月的决算向全体委员公示。因为物业管理是动态的，每个月都可能有突发情况出现，物业公司按照年度预算做好月度预算外，如有突发情况，服务处要提交临时费用支出的情况说明，交由业委会进行审批。为提高效率，在我们小区，业委会主任有2000元以内的审批权限；2000元~50000元需要业委会全体委员审批；超过50000元就必须要就要经过业主大会表决通过。”

　　第三，做好过程监管。每月业委会例会审核月度预算和临时预算；业委会聘请会计负责酬金制项目财务；业委会办公室工作人员每月对物料进货和使用情况进行审核；物业总公司每个季度对项目进行稽查；业委会组织业主代表每个季度对项目进行物业服务检查；业委会办公室工作人员负责项目每笔支出费用的复核；在业委会和物业组成的财务群每日公布项目收支；每年业委会和物业公司联合进行项目决算和银行对账；物业服务处每年向全体业主汇报当年各项工作总结等。

　　“搞酬金制，最重要的是业委会聘请会计，而不是物业公司聘请会计，财务权一定要牢牢掌握在业主手里，同时我们也会对物料进行抽检。”“我们原来是在业主大会名下有一个账户，但因为业主大会不是法人机构，办不了税务主体，我们就请紫昕物业为我们心晴雅苑项目开设了一个碑林区分公司账户，这个账户由业委会和物业公司共管，我们双方有两个U盾，每一笔支出我们都要审核，未经审核一分钱都花不出去。”“我们有个18人的微信群，其中有物业公司老总，有他们的财务，有我们的财务，还有我们业委会的主要负责人，每天都有项目的财报。到年底要联合进行决算，和银行对账。决算的目的，是为了安排下个年度的预算。服务处项目经理每年要向全体业主汇报全面工作，然后是保洁组、工程组、秩序组分别作报告。”

　　第四，做好酬金制下的管理痕迹呈现。具体包括物业服务处各部门每日工作汇报，项目财务每日收支报表，年度、月度预算和决算表，每月更新业态表，不断完善的小区业主信息，小区设施设备的全寿命档案，物业服务各类台账、统计表，物业服务处年度工作总结等。“现在物业公司每天都要在我们小区群里晒工作：工程晒工程的工作，保洁晒保洁的工作，秩序晒秩序的时间点，这些都有痕迹。最得意的是小区设施设备的全寿命档案，小区的设施设备都列在上面，在什么位置，多少套，出厂是什么型号，更新是什么型号，这些信息都有。”

　　第五，做好酬金制下的更新改造。“我们的更新改造分为三类：招标专业单位完成防水工程、消防工程、外墙维修、电梯等专业性要求较高的更新改造；由物业服务处承揽新建电动车库、水管维修、绿化改造、高枝疏密修剪等维修改造；业主们配合物业服务处做好绿化改造共建美好家园。物业服务处承揽更新改造，我们给少量的补贴。为激励物业员工在服务之外额外承担任务，我们也有一套奖励措施。”“业主参与更新改造的积极性很高，一召唤就来了。从2018年到今年，每年3月份的绿化更新改造，业主们都会参与。家园是大家的，大家共同来建设，这部分劳动是免费的。”

　　西安紫昕物业管理有限公司总经理徐卫东说，酬金制模式是一种极具透明度的物业管理模式，在这种模式下，业主缴纳的物业费并非直接归物业企业所有，而是作为物业服务的运作资金，物业企业仅按照约定比例收取酬金。每一笔费用的收支明细都清晰可查，业主能清楚知晓资金的具体流向与使用情况。这种模式赋予了业主委员会、业主极大的监督权和参与权，让业主真正成为小区管理的“掌舵人”。物业企业则需以专业、负责的态度，凭借优质的服务来获取酬金，从而促使物业服务水平不断提升，实现社区的长治久安与和谐发展。

　　“酬金制模式下，公开透明是物业服务工作的核心准则与显著优势。所以我们标准公开，保障质量；计划公开，明确方向；预算公开，透明核算；动态预算，调整公开；决算公开，精准复盘。此外，与业委会、业主的有效沟通是保障小区良好运转、提升物业服务质量的关键力量。为此，我们建立了多项有效沟通关键举措。比如：通过电线小时接收并处理业主的反馈和建议；每季度通过电线%覆盖回访，定期以线上线下形式了解客户诉求、满意度，持续改进服务质量；每月设立项目经理接待日，全程接待业主倾听意见、记录问题，明确责任人和处理期限；推行联席例会制度，业委会成员不定期参与物业项目周例会，及时了解物业日常工作动态，对工作中的难点和问题提出业主方的意见和建议，促进物业工作更贴合业主需求。”

　　“最后还有监督管理关键举措。我们建立了服务质量考核机制、服务目标考评机制、业主满意度考核机制。业主委员会与物业公司职能部门组成考核主体，依据物业服务内容及标准，对小区服务质量开展现场考核。建立物业服务处经理与管理人员年度目标考评制度，将目标任务与年度考核绩效挂钩，考核时全面评估工作完成情况。每年由物业服务处与业委会共同组织业主满意度测评，采用问卷调查、线上、线下评价的方式，深入调查、并分析测评结果，形成报告，明确满意度得分、问题及改进建议。”

　　周洪斌介绍，在他们小区，业委会办公室、物业办公室平时在一起工作，互相帮忙、互相支持，业委会办公室会随时监督物业服务工作。此外，围绕小区日常工作主要建有4个微信群：一个是业委会和物业共同的日常工作群“办公室”；一个是“紫昕物业＆心晴雅苑”物业项目服务群，日常监管发现问题会在“办公室”群发声，问题若不能及时解决就在这个群里提出整改。财务方面有两个微信群，一个是“心晴雅苑财务管理群”，另一个是“业委会财务群”。除此之外，小区还建有绿化群、堆肥群等专门的工作群。

　　西安市碑林区委社会工作部工作人员刘杨介绍，近年来碑林区以12345热线的物业投诉和工作建议为突破点，通过创新物业服务模式，有效解决物业管理弊端和服务短板问题。以心晴雅苑小区为试点探索推行的“酬金制”物业服务模式，自2017年实行以来共产生公有收益590万元，平均每年产生收益70万元。经业主大会表决同意，用于对冲房屋维修专项资金291万元，对冲物业费256万元。并实现连续8年小区物业缴费率100%。通过实行业委会向物业人员发工资，每季度在共有收益中提取一定数额给付物业企业服务酬金，每年预算一定数额作为物业公司绩效考评酬金，以此来推动物业服务质量的提升。